Căn cứ từ những thông tin của Chính Phủ quy định về cách tính giá đất dựa trên mục đích sử dụng đất trong môi giới bất động sản, Skycentral gửi bạn những nguyên tắc của việc tính giá đất thông qua bài viết dưới.
Các nguyên tắc về cách tính giá đất cần nắm vững.
Nguyên tắc tính giá đất
– Giá đất được tính theo mục đích sử dụng ở thời điểm cần định giá và thời hạn sử dụng tính đến thời điểm hiện tại của từng thửa đất, đảm bảo tuân theo quy định của luật pháp.
– Giá đất cần định giá phải phù hợp với giá đất khác cũng mục đích sử dụng đất trên thị trường. Đối với đất có đấu giá thì giá đất tính theo giá trúng của buổi đấu giá hoặc tính theo nguồn thu nhập quyền sử dụng đất.
– Tại cùng một thời điểm, giá của các thửa đất liền nhau có chung mục đích sử dụng và khả năng sinh lợi tương đương nhau thì mức giá được tính như nhau, kể cả đất theo nguồn thu nhập quyền sử dụng đất.
Bạn cần tìm hiểu luật đất đai 2020 để có thêm những thông tin cần thiết. Hiểu và tính giá đất chính xác hơn nhé.
Quy định liên quan về cách tính giá đất
Quy định về khung giá
Khung giá đất được Chính Phủ quy định định kỳ 5 năm/ lần với từng loại đất khác nhau trên từng vùng. Thời gian áp dụng khung giá đất phổ biến dẫn đến giá đất sẽ tăng lên hoặc giảm 20% so với mức giá ban đầu thì sẽ được Chính Phủ điều chỉnh lại cho đến khi hợp lý thì ngừng.
Quy định về hệ số mục đích sử dụng đất
| Nhóm đất theo mục đích sử dụng | Hệ số K theo từng khu vực | |||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| 1 | Hộ gia đình hay cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích thành đất ở với trường hợp diện tích đất vượt hạn mức | 1 | ||||
| 2 | Xác định đơn giá thuê đất, giá khởi điểm ban đầu, giá thực tế của đất khi nhượng quyền sử dụng đất tùy theo từng khu vực và mục đích sử dụng | |||||
| Mục đích sử dụng đất liên quan đến mục đích kinh doanh thương mại, tài chính – ngân hàng, khách sạn, nhà hàng, nhà thuê… | 2.0 | 1.8 | 1.6 | 1.4 | 1.2 | |
| Phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, các hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng hay kết cấu hạ tầng | 1.2 | 1.1 | 1.05 | 1.0 | 1.0 | |
| 3 | Tổ chức các dịch vụ trao đổi đất với mục đích sử dụng liên quan đến nhau, sử dụng đất không qua đấu giá và công nhận quyền sử dụng đất của đôi bên. Khuyến khích chuyên mục đích sử dụng đất của hộ gia đình hay cá nhân, cần xác định giá tiền thuê hàng năm trước khi giao dịch | 2.0 | 1.8 | 1.6 | 1.4 | 1.2 |
Quy định về hệ số mục đích sử dụng đất căn cứ dựa trên nguyên tắc, khung giá và cách tính giá đất theo quy định của pháp luật về lĩnh vực này. UBND cấp tỉnh tiến hành xây dựng và thông qua Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi ban hành.
Khoảng thời gian giá đất được định giá, Chính Phủ điều chỉnh khung giá phù hợp nhất so với thị trường hiện nay.
Hệ số mục đích sử dụng đất là tiêu chí quan trọng để tính giá đất.
Cách tính giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp
Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin
Bước đầu tiên cần thu thập thông tin và xác định vị trí thửa đất, so sánh với khu đất mà bạn cần định giá. Thời gian khảo sát thông tin diễn ra trong thời gian gần nhất, có mối liên hệ tới các cuộc giao dịch đất khác.
Bước 2: Phân tích thông tin vừa thu thập
Từ nguồn thông tin thu thập và khảo sát được, tiến hành so sánh và phân tích các điểm giống và khác nhau của mỗi thửa đất, khu đất so với thửa đất, khu đất cần định giá. Tính toán và xác định giá cho đất.
Bước 3: Điều chỉnh lại các yếu tố khác
Khi thông tin có sự khác biệt so với những thông tin chính thống khác thì cần điều chỉnh lại vị trí, đặc điểm, kết cấu hạ tầng… sao cho phù hợp và điều chỉnh mức giá so với mức cần định giá.
Trường hợp giá đất có sự thay đổi lớn từ thời điểm nhượng quyền sử dụng, cần so sánh mức giá với thời điểm hiện tại sao cho hợp lý.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt được tính như sau:
Giá trị ước tính = Giá chuyển nhượng sử dụng + Mức giá điều chỉnh từ các yếu tố khác biệt
Bước 4: Ra giá nhà đất
Ra giá nhà đất theo các tiêu chí: Căn cứ vào pháp lý, mục đích của việc sử dụng, vị trí đất, loại đường, chiều rộng của mặt tiền, kết cấu hạ tầng…
Bước 5: Tính khấu trừ của giá trị tài sản thuộc sở hữu đất (nếu có)
Trường hợp đất chuyển nhượng gòm toàn bộ tài sản như cây trồng trên đất, nhà cửa, vật liệu kiến trúc…sẽ được khấu trừ. Công trình mà cây cối, vật liệu kiến trúc không nằm trong quy mục hiện hành thì quyền quản lý của Sở tài chính.
Cách tính giá đất bằng cách so sánh trực tiếp.
Cách tính giá đất bằng phương pháp thu nhập
Bước 1: Tính lượng thu nhập hàng năm thửa đất cần định giá mang lại
Với đất được sử dụng cho thuê hoặc đất xây dựng thì tổng thu nhập là số tiền cho thuê đất hoặc số tiền mà công trình xây dựng trên đất thu được hàng năm.
Với đất sử dụng cho sản xuất nông nghiệp thì lượng thu nhập hàng năm là tổng doanh thu từ các hoạt động nông nghiệp trên thửa đất ấy trong một năm qua.
Bước 2: Tính tổng chi phí cần chi ra
Tổng chi phí cần chi ra bao gồm các khoản như thuế, phí đầu tư, phí sản xuất… Các khoản trên được tính theo quy định của Nhà nước, trường hợp khoảng không nằm trong quản lý của Nhà nước thì tính theo giá thực tế của thị trường.
Bước 3: Xác định thu nhập hàng năm
Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm – Tổng chi phí cần chi
Bước 4: Xác định mức giá đất
Giá đất cần định giá = Thu nhập thuần túy hàng năm + Lãi suất tiền tiết kiệm 12 tháng
>> Xem thêm bài viết vai trò của thiên nhiên nhé.
Tính giá đất bằng phương pháp thu nhập hiệu quả.
Áp dụng những thông tin trên vào cách tính giá đất trong môi giới bất động sản để có thể thu được nhiều lợi nhuận cho mình. Liên hệ Skycentral qua đường dây: 0945.777.077 để được hướng dẫn chi tiết và giải đáp mọi thắc mắc về cách tính giá đất hiện nay.
